Grondbeleid

Onderstaand geven we een analyse van het planresultaat van de gronden die we in exploitatie genomen hebben per 1 januari 2023. De grondexploitaties van plangebieden rekenen we door met parameters voor rente, kostenstijging en opbrengstenstijging om het resultaat van kosten en opbrengsten op einddatum te kunnen berekenen. Vervolgens maken we het resultaat contant (NCW) naar een gewenste peildatum (meestal het begin van het lopend jaar) en bepalen we de eventuele verliesvoorziening op eindwaarde. We hebben de volgende parameters gehanteerd:

• Willem-Alexander Hof: rente 0,70%, kostenstijging 2% en de opbrengstenstijging varieert van 0%, 0,5% en 1,5%.
• Molenwerf: rente 0,70%, kostenstijging 5%, opbrengstenstijging 2,0%

We hebben de grondexploitaties op netto contante waarde (NCW) gebracht met een disconteringsvoet van 2% conform de regelgeving Bbv (Besluit Begroting en Verantwoording).

De richtlijnen voor het BBV zijn een belangrijk instrument om de eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV te bevorderen. Voor de grondexploitaties zijn de volgende richtlijnen, waarvan verwacht wordt dat deze opgevolgd worden, het belangrijkst: 

• Om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen.
• De toegestane toe te rekenen rente aan bouwgrond in exploitatie moet worden gebaseerd op de daadwerkelijke te betalen rente over het vreemd vermogen.
• De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde voor het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties wordt voor alle gemeenten gelijk gesteld.

Het financiële resultaat van de huidige grondexploitatie is neutraal. Het bestaande verlies is met een voorziening van € 8.740.384 afgedekt. Het resultaat is met ca. € 250.000 verbeterd. De grondexploitatie gaat uit van de ontwikkeling van het totale plangebied gelegen binnen de Zuiderhaaks. De grond van de oorspronkelijke fase 5 buiten de Zuiderhaaks staat onder de materiële activa. In 2022 is gestart met de bouw van woningen op de vierde fase. Deze bouw van woningen zal naar verwachting afgerond zijn in 2023. Het woonrijp maken van het vierde deel is al gestart en zal in 2023 worden afgerond. Ondertussen is de volgende, vijfde fase bouwrijp gemaakt. Er zijn 58 woningen van de vijfde fase te koop gezet en inmiddels is een groot deel van deze woningen al verkocht. De bouw hiervan zal naar verwachting voor de zomer van 2023 starten. Afhankelijk van de voortgang zal in 2023 en 2024 de rest van de woningen in de vijfde fase in delen te koop worden gezet.

We zijn bezig met de voorbereidingen van de zesde fase, het stedenbouwkundig ontwerp wordt uitgewerkt en de voorbereidingen voor het bouwrijp maken opgestart.

Er is verder gewerkt aan het afmaken van de hoofdwaterstructuur, met name de aansluiting op de Lange Vliet. Naar verwachting is deze gereed ruim voor de zomer. Dit is een doorvaarbare aansluiting. Dit bevordert de doorspoeling van het watersysteem en daarmee de waterkwaliteit. Ook zijn bewoners in staat om nu vanuit Willem Alexanderhof met een bootje op de Lange Vliet te komen.

De gemeentelijke visie voor het perceel aan de zuidkant van de ijsbaan zal in 2023 verder vorm krijgen, in aansluiting op de in maart 2023 afgesloten intentieovereenkomst met Scholen aan Zee en Basisscholen Den Helder Meerwerf.  

Molenwerf
Op 14 december 2020 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie Vinkenterrein (nu: Molenwerf) en het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp vastgesteld. Door het college is een ontwikkelovereenkomst vastgesteld waarin afspraken zijn gemaakt tussen drie partijen, te weten Helder Vastgoed, de Molenstichting en de gemeente. De grondexploitatie Molenwerf heeft een negatief saldo op eindwaarde van afgerond €825.040. De benodigde verliesvoorziening om het resultaat op eindwaarde af te dekken is groter geworden.
In 2022 is het gebied Molenwerf bouwrijp gemaakt. In de uitwerking en uitvoering zijn meerkosten ontstaan die onder andere betrekking hebben op ontwerp en uitvoering rioolsysteem, bodemsanering, aanleg tijdelijke parkeerplaats, bemalingskosten, schadevoorziening in verband met trillingen, plankosten voorbereiding- en toezicht.
Medio 2023 start de bouw van de woningen op Molenwerf. In het gebied worden 34 woningen gerealiseerd waarvan meer dan de helft in middenhuur. Deze zijn naar verwachting in 2024 gereed en daarna kan het gebied woonrijp worden gemaakt. Ook de molen zal dan zijn gerealiseerd.

Aan gebieden die we in ontwikkeling nemen, zijn risico’s verbonden, zoals:

• Tegenvallende grondverkopen, waardoor de exploitatieperiode langer wordt.
• Afwaardering van de grondprijzen door de actuele marktsituatie.
• Kostenstijgingen die optreden.

Andere voorbeelden van risico’s zijn:

• Noodzakelijke, onverwachte investeringen.
• Veranderde wettelijke regelgeving.
• Planologische procedures die langer duren en daardoor vertragend en kostenverhogend werken.

Om de gevolgen van risico’s financieel te kunnen opvangen, maken we hiervoor een reservering in de algemene reserve.

De gehanteerde risicoanalyse bestaat uit een opslag op de nog te maken kosten en een opslag op de nog te realiseren opbrengsten. Hieronder geven we het risico weer van de per 1 januari 2023 in exploitatie zijnde gronden. Het betreft het gebied Willem Alexanderhof en Molenwerf.

Wij lopen voor de grondexploitaties een risico op onvoorziene financiële tegenvallers. Het risico is gerelateerd aan de nog te realiseren kosten en opbrengsten. Grootste risico’s schuilen aan de opbrengstenkant van de projecten. De opbrengsten zijn later in de tijd gefaseerd dan de investeringen. Een groot deel van de investeringen doen we vooraf (verwervingen, bouwrijp maken en dergelijke) om het mogelijk te maken grond te verkopen en opbrengsten te realiseren. Vertraging in het project en hierdoor het later realiseren van de opbrengsten hebben dan ook een negatief effect op het resultaat van het project.

Willem Alexanderhof betreft een langdurige exploitatie waarbij een groot aantal woningen worden ontwikkeld. In Willem Alexanderhof moet van de totale kosten nog ca. 22% uitgevoerd worden. Aan de opbrengstenkant moet nog ca. 46% worden gerealiseerd. Voor het project Molenwerf zijn afspraken over de ontwikkeling vastgelegd in een overeenkomst. Het betreft een relatief korte ontwikkeling waardoor de risico's minder groot zijn. De kosten zijn wel toegenomen doordat de kosten van het bouwrijp maken hoger waren dan verwacht.
We hebben het ontwikkelrisico ingeschat op een bedrag van € 1.706.350. Het totale risico legt een beslag op de algemene reserve en daarmee op de weerstandscapaciteit van de gemeente.